Överlåtelsebesiktning – vad ingår

När man köper hus är besiktning en självklarhet. När man köper bostadsrätt är det mindre vanligt, men det blir allt oftare en fråga vid visningar i Vasastan och på Norrmalm, särskilt för lägenheter som har renoverats av tidigare ägare. Ordet överlåtelsebesiktning används för en besiktning som görs i samband med att bostadsrätten byter ägare. Det finns ingen lagstadgad mall för vad en sådan besiktning ska innehålla, och innehållet varierar mellan besiktningsföretag. Därför handlar den här artikeln mest om vilka frågor du ska ställa och vad lagen säger om fel.

Varför besiktiga en bostadsrätt?

Konsumentverket skriver att det kan vara klokt att anlita en besiktningsman, men att köparen också själv bör gå igenom bostaden. Skälet är hur reglerna om fel fungerar.

Enligt Konsumentverket gäller köplagen vid köp av bostadsrätt, eftersom en bostadsrätt räknas som lös egendom och inte fast egendom. Det finns ingen undersökningsplikt för bostadsrätter i köplagen. Men köparen kan inte i efterhand klaga på fel som borde ha upptäckts. En noggrann genomgång före köpet gör alltså två saker: du får veta mer om lägenheten, och du får ett underlag om något visar sig vara fel senare.

Lägenheten och föreningen är två olika saker

I en bostadsrätt äger föreningen huset. Enligt bostadsrättslagen ska föreningen hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte ligger på bostadsrättshavaren, och bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick. Stadgarna fördelar ansvaret närmare.

För dig som köpare betyder det att en besiktning av lägenheten bara ger en del av bilden. Stammar, tak, fasad och fönster är ofta föreningens ansvar, och deras skick syns bättre i årsredovisningen och underhållsplanen. Konsumentverket råder köpare att gå igenom årsredovisningen, eftersom föreningens ekonomi påverkar månadsavgiften.

Frågor att ställa till besiktningsmannen

Eftersom innehållet varierar, be om en skriftlig beskrivning i förväg. Fråga till exempel:

1. Vilka rum och ytor ingår, och vilka gör det inte?
2. Görs fuktmätning i badrum och kök, eller bara en okulär besiktning?
3. Tittar ni på el- och vattenrelaterade renoveringar som tidigare ägare har gjort?
4. Ingår förråd och balkong?
5. Hur ser protokollet ut, och när får jag det?
6. Vad tar ni ansvar för om något missas?

Det du själv kan titta på

Oavsett om du anlitar en besiktningsman eller inte kan du göra en egen genomgång. Några saker som sällan står i protokollet men som påverkar vardagen:

Ytterdörren och låset

• Går dörren lätt att stänga och låsa från båda håll?
• Hur ser låset ut, och vet säljaren hur gammalt det är? Stöldskyddsföreningen råder att kontrollera att låset är godkänt i minst klass 3 enligt SSF 3522.
• Finns det låsskydd vid brevinkastet?
• Hur många nycklar finns, och vem har dem?

Brandskyddet

Storstockholms brandförsvar säger att brandvarnare ska sitta i taket, helst en i varje sovrum och en i hallen, och rekommenderar en pulversläckare på 6 kg hemma, eller två på 3 kg. Titta efter brandvarnare och fråga om det finns en släckare som ingår.

Förrådet

Gå ner och titta på förrådet. Finns det ett ordentligt hänglås, och är förrådsväggen hel?

Ändringar som tidigare ägare har gjort

Vissa åtgärder i lägenheten kräver styrelsens tillstånd enligt bostadsrättslagen, till exempel ingrepp i bärande konstruktion. Har lägenheten byggts om, fråga säljaren om styrelsens godkännande fanns och be att få se det.

Om du hittar fel efter köpet

Enligt Konsumentverket kan du klaga på fel i två år från tillträdet, men du måste klaga inom rimlig tid efter att du har upptäckt felet. Gör så här:

1. Dokumentera felet med foton och en beskrivning.
2. Kontrollera om det rör lägenheten eller föreningens del av huset.
3. Skriv till säljaren om det är lägenheten, och till styrelsen om det är huset.
4. Spara all korrespondens.

Sammanfattning

En överlåtelsebesiktning är inget krav, men kan vara ett bra stöd. Be om en tydlig beskrivning av vad som ingår, gör en egen genomgång, läs årsredovisningen och klaga i tid om något visar sig vara fel.